Nguyên nhân do việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường. Bên cạnh đó, việc xác định giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số địa phương chưa thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định.

Câu chuyện chưa hạ nhiệt

Cho rằng chuyện đấu giá đất đai của DNNN có nhiều vấn đề phải bàn tính, TS Lê Đạt Chí – Phó trưởng Khoa Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP HCM cho rằng, thực tế tài sản của DNNN chưa cổ phần hóa phần lớn là đất. Nếu không có tài sản này thì sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đất này nếu để mãi ở DNNN mà không cổ phần hóa thì vẫn không thể là “đất vàng”. Nó chỉ thành “đất vàng” khi có tiền của các tổ chức tư nhân trong và ngoài nước đầu tư vào. Chưa kể, nhiều DNNN có công ty con đã liên doanh với các công ty khác nên rất khó tách phần đất ra để định giá mà phải định giá thông qua giá trị sổ sách. Đó cũng là khe hở có thể gây thất thoát tài sản nhà nước nhưng không dễ quản lý.

Chuyện cổ phần hóa Hãng Phim truyện Việt Nam gần đây với nhiều lùm xùm là một ví dụ: Thương hiệu gần 60 năm của hãng được xác định bằng 0; hàng ngàn m2 đất tại các vị trí đắc địa không được tính vào giá trị doanh nghiệp (gồm trụ sở hãng phim đặt tại số 4 Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội có diện tích sử dụng gần 5.500 m2; hơn 900 m2 đất có địa chỉ trên phố Hoàng Hoa Thám, quận Ba Đình, Hà Nội làm khu chứa đạo cụ; đoàn xe và quản lý khu đất rộng 6.382 m2 tại Đông Anh, Hà Nội; hơn 1.200 m2 tại khu đất số 6, Thái Văn Lung, phường Bến Nghé, TP HCM làm trường quay phim)… Thực tế này gây bức xúc giới nghệ sĩ điện ảnh kỳ cựu.

Kem Tràng Tiền, doanh nghiệp có quyền sử dụng 1.500 m2 đất vàng trên phố Tràng Tiền (Hà Nội) chỉ được định giá 3,2 tỷ đồng khi cổ phần hóa; Công ty Bánh tôm Hồ Tây với hàng trăm m2 đất bên hồ Trúc Bạch, sát Hồ Tây với giá 850 triệu đồng, hay Khách sạn Phú Gia ngay bên bờ Hồ Gươm chỉ được định giá 3,5 tỷ đồng…

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành thừa nhận tham nhũng về đất đai là rất lớn, nhất là các loại “đất vàng”, “đất kim cương” của nhà nước được bán chỉ định hay đưa vào cổ phần.

Trước đây, đất được định giá theo khung quy định là sai nghiêm trọng vì chỉ bằng 20-30% giá thị trường. Giá này còn tùy thuộc đất được sử dụng vào mục đích gì, xây bao nhiêu, nếu hệ số sử dụng đất cao thì rất lợi. Khi giao đất là thương mại 10 tầng thường sẽ có giá thấp hơn nhiều lần so với đất là căn hộ 30 tầng, thế là DN tiếp tục chạy quy hoạch được xây cao để cho lãi lớn thêm.

“Theo tôi, không nên cổ phần hóa đất mà chỉ cho thuê. Nhà nước sẽ ra chỉ tiêu quy hoạch khu đất này, hệ số sử dụng đất tầng cao và mục đích, sau đó đấu giá công khai. Điều này tránh cổ phần hóa đất và bán chỉ định. Bài học về khu đất số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) còn đó, đấu giá cao hơn nhiều lần giá khởi điểm. Vì vậy, chúng tôi ủng hộ chủ trương này của nhà nước” – ông Đực nói.

Sẽ có đột phá

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, để bịt các kẽ hở về giá trị cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê, điều mà Luật Đất đai 2013 chưa vượt qua được. Thứ nữa, cần nâng cao cả chất lượng và đạo đức của hệ thống định giá viên. Cuối cùng, đẩy mạnh phòng, chống tham nhũng có liên quan tới tài sản nhà nước trong quá trình cổ phần hóa DNNN.

Để từng bước hoàn thiện khung pháp lý chặn đứng tình trạng trên, ông Đặng Quyết Tiến – Phó Cục trưởng Cục Tài chính Doanh nghiệp, Bộ Tài chính cho biết cơ quan này đã trình Chính phủ xem xét ban hành dự thảo nghị định thay thế Nghị định số 59/2011 về cổ phần hóa DNNN.

Nghị định mới yêu cầu các doanh nghiệp quản lý đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao phải xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương.

Khi xây dựng phương án sử dụng đất phải phù hợp với mục đích ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp, quy hoạch của địa phương và giao trách nhiệm cho địa phương đúng luật đất đai.

“Diện tích phù hợp thì doanh nghiệp cổ phần hóa được tiếp tục kế thừa. Thông tin sử dụng đất này phải công khai như làm nhà xưởng, bãi đỗ xe… và cam kết không chuyển mục đích sử dụng. Đồng thời các doanh nghiệp sẽ phải trả tiền thuê đất cho các hạng mục này. Trường hợp thuế đất, hàng năm đều phải xác định lại giá đất. Bên cạnh đó, giá thuê đất trả tiền hàng năm sẽ được Nhà nước điều chỉnh sau 5 năm. Đất chỉ trở thành đất giao khi doanh nghiệp sử dụng làm hạ tầng, làm nhà để bán, xây dựng khu đô thị” – ông Tiến cho biết.

Với những tháo gỡ quan trọng này, nhiều người kỳ vọng tiến trình cổ phần hóa DNNN sẽ có những đột phá mới.

Linh Vân